Après une année marquée par des taux d’intérêt historiquement hauts et un ralentissement général de l’économie, la baisse récente des taux directeurs ouvre de nouvelles perspectives. Les banques, plus ouvertes au financement, redonnent du souffle au secteur immobilier, et particulièrement à l’investissement hôtelier.
Joachim Savigny, président fondateur de Cheval Blanc Patrimoine, nous partage sa vision du marché dans une interview exclusive pour cette lettre Check-in ! Une édition automnale qui revient également sur les chiffres du secteur en septembre et sur la rareté du phénomène des jours contraints à Paris en 2024.
Bonne lecture,
L’ÉQUIPE HONOTEL
📜GRAND FORMAT : INTERVIEW JOACHIM SAVIGNY – PANORAMA DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE
© Joachim Savigny © D.R
Fondée il y a une décennie, Cheval Blanc Patrimoine accompagne les investisseurs dans la structuration, la pérennisation et la croissance de leur patrimoine. Entretien avec Joachim Savigny, son président fondateur.
Check-in : Quel est le climat de l’investissement en cette fin de millésime 2024 ?
Joachim Savigny : Nous sommes dans un contexte assez particulier : les marchés financiers sont au plus haut, quand l’économie marque un ralentissement depuis quelques mois. Face à ce contexte, les banques centrales ont décidé de baisser leurs taux directeurs. En septembre, aux États-Unis, la Fed a décidé d’abaisser ses taux d’intérêt de 50 points de base [et une nouvelle diminution de 25 points en novembre ndlr], quand la Banque centrale européenne (BCE), a également baissé son principal taux directeur de 0,25 point, à 3,5 % – ce taux devant même être ramené aux alentours de 3 % dans les prochains mois.
De facto, les tensions s’apaisent progressivement sur le front de l’accès à la dette ! Les banques sont plus enclines à rouvrir le robinet du financement tant pour les privés dans le résidentiel que pour les professionnels de l’immobilier. Depuis quelques semaines, nous relevons un frémissement sur le marché de l’investissement de l’immobilier commercial : c’est une bonne nouvelle pour l’économie, car ce secteur était au ralenti depuis l’an dernier.
Quid du segment de l’hôtellerie ?
À l’inverse du bureau, de la logistique et du commerce, ce marché immobilier se porte très bien. Les Jeux Olympiques, organisés à Paris l’été dernier, ont participé à ce fort appétit des investisseurs pour ce segment alternatif !
Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous avons de bonnes raisons de croire que l’hôtellerie française a encore au moins quatre belles années devant elle ! Bien que la France attire 90 millions de touristes par an, notre pays souffre néanmoins d’un déficit structurel en matière de chambres d’hôtels.
Dans ce contexte – notamment dans les villes attractives – le marché de l’hôtellerie offre des opportunités significatives.
Par ricochet, si un hôtel ouvre ses portes avec une tarification à la clé adéquate, son propriétaire est en mesure de rentabiliser son investissement. Cependant, dans l’Hexagone, on constate qu’un grand nombre d’actifs hôteliers ne se sont pas vendus au bon prix, avec parfois des ratios 20 fois supérieurs à l’EBE, entraînant un certain déséquilibre du marché ! Toutefois, si l’on investit judicieusement dans le bon produit, avec à ses côtés un opérateur hôtelier compétent, les perspectives sont très positives.
Un dernier enjeu majeur prévaut : la pénurie de main-d’oeuvre dans l’hôtellerie. De nombreux professionnels du secteur témoignent de leurs difficultés à attirer et fidéliser des talents, avec 100 000 à 300 000 postes non pourvus. Cette situation peut impacter la qualité du service et, par
conséquent, l’expérience client.
Quelles sont les caractéristiques du fonds Cap Hospitality V d’Honotel pour séduire les investisseurs ?
Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous apprécions particulièrement les fonds comme celui Cap Hospitality V, car c’est un véhicule avec un fort sousjacent immobilier ! De plus, Honotel a toujours eu cette réputation d’acquérir et de gérer des hôtels de qualité, avec quelque 120 opérations de private equity à son actif.
Cette stratégie est essentielle : elle garantit non seulement une valorisation à long terme des hôtels, mais elle permet également de se démarquer dans un marché compétitif.
En l’occurrence, ce FPCI a une taille cible de 20 millions d’euros pour une durée de vie de cinq à sept ans et vise des actifs indépendants en off market. Accessible à partir d’un ticket de 100 000 euros, Cap Hospitality V est par ailleurs éligible au dispositif 150-0 B TER, quand il vise un objectif de 12 % de performance annuelle. Par conséquent, ce fonds séduit nos clients pour ses performances sur le court terme.
© Theater Hotel Anvers / Acquis par le fond CAP HOSPITALITY IV en Juillet 2024
🔎 LE TRIMESTRE À LA LOUPE
UNE RENTRÉE ET UNE ANNÉE SANS JOURS CONTRAINTS
En dépit des Jeux Paralympiques, l’activité du secteur hôtelier français a globalement reculé au cours de la période de rentrée des classes 2024 : – 3,8 % de revenu par chambre en comparaison avec septembre 2023.
Comment expliquer ces chiffres ? Principalement par le fait qu’il y a douze mois, l’Hexagone accueillait la Coupe du Monde de rugby. Cet événement planétaire avait engendré de belles performances pour la filière hôtelière, particulièrement dans les grandes métropoles. Certaines ville-hôtes de la grand-messe de l’ovalie connaissent ainsi des comparaisons spectaculaires
en un an. (Lille -27%, Marseille -20%, Nantes -20% etc)
L’année 2024 n’a ainsi compté aucun “jour contraint” à Paris. Un jour contraint est une période où la demande dépasse l’offre hôtelière. Pour Philippe Guimard, DG de E-axess et Spotpilot, « il est possible de capitaliser sur un pic de demande en vendant une chambre excessivement chère mais cela revient aussi à négliger la portée d’un commentaire négatif ». Pour autant, sur ces dates, les dernières chambres disponibles à la vente s’arrachent souvent à prix d’or.
Les hôteliers parisiens avaient pu capitaliser sur douze jours contraints en 2022 et onze en 2023 contre zéro en 2024. Voilà bien une des rares disciplines où la France ne sera pas montée sur les podiums cet été.
Source chiffres : MKG
💬 NOTRE CONVICTION
Sur des marchés hôteliers restreints l’évènement seul suffit à remplir la ville et faire flamber les prix. C’est par exemple le cas de Cannes (7 500 chambres d’hôtels) pendant le MIPIM qui accueille plus de 20 000 participants ou le festival de Cannes (115 000 visiteurs).
Sur le marché parisien, qui compte 85 000 chambres, les jours contraints sont systématiquement la superposition d’un ou plusieurs évènements majeurs pendant la haute saison. Paris a toujours eu des dates « chaudes » mais avec l’avènement et la professionnalisation du Revenue Management, celles-ci sont largement anticipées avec des positionnements prix élevés très en amont poussant la clientèle régulière à déplacer ses séjours. C’est ce qui s’est passé avec les JO.
En 2022 et en 2023, la lecture du marché était complexe dans une reprise post-covid. Cette « inconnue » à créer de fortes opportunités chez Honotel, où cette dizaine de dates a permis de générer une croissance de 4% du CA annuel sur les hôtels parisiens. L’absence de dates contraintes en 2024, démontre une nouvelle fois que nous sommes revenus dans un cycle d’activité normalisé.
Hélène GAUTHIER, Directrice Générale, Honotel
© Hôtel 10 Opéra by HappyCulture – Paris
NOS CHIFFRES CLÉS DU TRIMESTRE 3 2024
Source chiffres : MKG