INVESTISSEMENT HÔTELIER EN 2024 : STABILITÉ,SÉLECTIVITÉ, OPPORTUNITÉS
Chers partenaires,
Faut-il parler d’une décroissance ou plutôt d’un retour à la normale ?
Après deux années d’une croissance à deux chiffres portée par la reprise du tourisme post-Covid, l’activité hôtelière semble retrouver
aujourd’hui son rythme de croisière. Cette stabilisation intervient dans un contexte compliqué pour le secteur de l’immobilier commercial en France. Impacté par des taux
d’intérêt en hausse, des coûts de chantier plus élevés, des contraintes environnementales strictes et, bien sûr, par l’essor du travail hybride, les volumes d’investissement immobilier d’entreprise se sont fortement détériorés l’an dernier. Avec seulement 12 milliards d’euros engagés, le secteur a dégringolé de 56 % en 2023 par rapport à 2022.
Dans ce contexte particulier, l’investissement hôtelier s’affirme toujours comme un territoire d’opportunités sous réserve de rester sélectif.
Bonne lecture.
L’ÉQUIPE HONOTEL
Source chiffres : Cushman and Wakefield.
© Ambre Portaz – Lake Hôtel Courchevel 1850 by HappyCulture -2023
🔎 LE TRIMESTRE À LA LOUPE
L’ACTIVITÉ HÔTELIÈRE RETROUVE SES FONDAMENTAUX
Des marchés de Noël bondés en décembre (+ 44 % de fréquentation à Strasbourg par rapport à 2019). Une hôtellerie de montagne au sommet, en particulier au-delà de 1 800 mètres (+ 10 % d’activité sur les deux premiers mois de l’année 2024). Des destinations du Sud de la France qui attirent une clientèle à la recherche de douceur (+ 8 % de fréquentation à Nice au
premier trimestre). En se basant simplement sur les performances hôtelières des grandes zones touristiques, on pourrait croire que le marché de l’hôtellerie tient toujours la grande forme, après une année record en 2023.
Une dynamique qu’il convient pourtant de nuancer. En décembre (- 1 % de RevPar en France et – 9 % à Paris) puis en janvier (-1,5 % de RevPar), des signes d’inflexion ont été ressentis par les acteurs du secteur. Et même si les indicateurs sont repartis à la hausse en février (+2,4 % sur 29 jours) et mars (+ 5,1% de RevPar), cette reprise semble plutôt démontrer le retour à un rythme de marché classique, qui fluctue en fonction du calendrier des saisons et des vacances.
À Paris, les Jeux Olympiques perturbent la demande. Les difficultés de circulations anticipées dans Paris Intra Muros liées aux montages des installations Olympiques freinent la demande et les mois de juin, juillet et la période du 13 août au 12 septembre devraient afficher des performances en dessous de 2023. La demande reste forte sur les JO mais le « pricing power » des hôteliers est supérieurement impacté par l’offre additionnelle de meublés touristiques.
Source chiffres : MKG – HIT Report France
💬 NOTRE CONVICTION
Secteur résilient, le tourisme est aujourd’hui marqué par un phénomène de loisirification.
« Historiquement, l’hôtellerie a toujours eu tendance à surperformer l’inflation sur des cycles longs. Ces dernières années ne font pas exception avec une hausse des prix de 21 % dans le secteur hôtelier en France entre 2019 et 2023, contre 14 % d’inflation sur la même période.
Mieux, le succès du télétravail a fait évoluer la frontière entre les sphères privées et professionnelles et replacé le voyage au centre de la vie des populations les plus aisées. Une nouvelle donne qui a permis le retour de taux d’occupation historiques dans les établissements et engendré une augmentation significative du prix moyen. Cette “loisirification” de la clientèle des hôtels a renforcé la demande de séjours sur les vacances scolaires et les grands évènements. Une tendance de marché qui favorise naturellement les grandes destinations touristiques. »
Hélène GAUTHIER, Directrice Générale, Honotel
📜GRAND FORMAT
DES INVESTISSEMENTS AU ZÉNITH
L’hôtellerie : la classe d’actif en tête des investissements immobilier sur le premier trimestre.
« Ma petite entreprise ne connaît pas la crise. » Ce refrain d’Alain Bashung colle particulièrement à l’hôtellerie. Le premier trimestre 2024 capte plus de 950 M » investis sur ce segment alternatif de l’immobilier français – soit 250 M » de plus que la reine des classes d’actifs des investisseurs immobiliers, le bureau. « Ces trois premiers mois s’inscrivent dans les pas du millésime 2023, une année où l’hôtellerie a enregistré des niveaux de revenu par chambre (RevPAR) records encore jamais atteints dans l’Hexagone », relate Sami Mendil, Head of hotels investment properties chez CBRE. Le RevPAR a grimpé de +15,6 % sur douze mois, passant de 70,1 à 81,2 euros. Depuis 2009, cet indicateur a d’ailleurs surperformé l’inflation de 50 %, en progressant chaque année de +3,4 % en moyenne, contre +2,2 % pour l’inflation. « Contrairement à d’autres poches d’investissement dans l’immobilier, en particulier le bureau, cette industrie fait preuve de résilience, avec des chiffres quasi-identiques qu’avant la crise Covid », abondent Guillaume Garcin et Jean-Christophe Charolle de Christie & Co.
Le retour des « big deal »
Au T1 2024, l’hôtellerie s’offre le luxe de réaliser LA plus grande transaction en immobilier d’entreprise, avec la réitération du Pullman Tour Eiffel à Paris 15e. Par ailleurs, le Mandarin Oriental, le Hilton Paris Opéra et l’hôtel le Dame des Arts cédés à des fonds étrangers confirme l’attrait de l’hôtellerie hexagonale auprès des investisseurs étrangers.
Source : At a glance 2024 T1 / BNP PARIBAS REAL ESTATE / Investissement en France un marché à l’arrêt
💬 NOTRE CONVICTION
Un contexte d’opportunité nécessitant d’être encore plus exigeant sur la qualité des biens.
« Face aux défis actuels de la valorisation hôtelière, marqués par la montée des taux, nous assistons à un réajustement du marché des acquisitions. L’opportunité d’investissement dans le secteur de la détention hôtelière, caractérisé par sa fragmentation et son manque d’outils, est sans précédent depuis des décennies. Notre stratégie vise à saisir ces opportunités de marché mais surtout à privilégier la qualité et l’emplacement des biens avec rigueur. »
Laurent LAPOUILLE, Président, Honotel
© Hôtel Villa Bougainville by HappyCulture
NOS CHIFFRES CLÉS DU TRIMESTRE 1 2024
Source chiffres : MKG : panel de concurrents établis sur 160 hôtels de catégorie similaire